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北京二手房不少被贴上“甩卖”标签,购房者观望情绪浓厚

时间:2019-12-01 09:39:03      

据中原地产监测,截至9月17日,北京“金九”期间,二手房成交量同比下降44.51%,环比下降7.42%。最近,《中国证券报》的一名记者走访了北京的二手房市场,发现北京有很多二手房。为了突出出售的房子,许多房子都标上了“出售”的标签。然而,与普通二手房成交量的大幅下降不同,许多建筑的低价二手房商业写字楼出现了一定的成交量。业内人士表示,在成交量不足的情况下,二手房价格很难上涨。无论是买房、卖房还是换房,观望情绪都非常强烈。对于二手商业办公室,由于流动性差,除非价格特别便宜,否则不建议购买。

二手房成交量同比减半

当访问《中国证券报》记者时,他们发现有许多标有“漏房”、“打折房”、“售房”和“打折房”的二手房。为了突出所售房屋,中介的宣传也增添了强烈的火药味。在研究区房屋促销单上,红色的字赫然标着“爆价下降了185万元!单价低于2万元/平方米以上的住宅区平均价格!这是“检漏室!"

“与二手房市场和新房市场相比,最大的优势在于配套设施的完善。北京的新房子基本上是郊区的“非竞争性房子”,有大型公寓,大部分是“非普通”项目。首付款后要花2-3年时间才能拿到房子。二手房在所有城市地区都可以买到,而且价格不一。新房没有折扣,二手房的价格都上涨了。现在市场形势可以进一步讨论。”许多二手房推销员告诉记者。

在此背景下,自北京“金九”以来,二手房交易量是新房交易量的近4倍,交易面积是新房交易量的2倍以上。中原地产研究中心的统计数据显示,截至9月17日,北京“金九”期间共售出5831套二手房,总建筑面积为519900平方米。新建商品房1640套,总建筑面积21.7万平方米。与新房相比,二手房市场仍然是北京房地产交易的主流。

然而,值得注意的是,自去年同期“金九”以来,限购政策和贷款政策等住房市场监管政策的二手房成交量仍大幅下降。据中原地产监测,自2019年9月以来,北京二手房成交量同比下降44.51%,环比下降7.42%。

强烈的观望情绪

“只有营业额上升,价格才能上涨。今年的‘金九’营业额显然不够。”一些中介销售人员在《中国证券报》上告诉记者,“可以看一看,但我们一般都在看。尤其是在该市的六个区,价格没有大幅上涨或下跌。也就是说,交易周期变得更长了,客户希望拭目以待。”

《中国证券报》记者走访了西城区和海淀区的多家机构,发现机构销售人员和客户都有强烈的观望情绪。“过去两个月没有交易。二手房中介销售人员没有基本工资,但他们都依赖佣金,但公司可以预付他们的生活费用,并在他们取得成果后返还给他们。市场不会总是没有成交量,所以拭目以待。”海淀区的一名中介告诉《中国证券报》记者。

与城市的六个区相比,以大兴和昌平为代表的郊区二手房的热度更高。以大兴区新港地铁附近的中介为例。中秋节期间,这家商店卖出了6套公寓。“这都是因为房主急于出售他们的房子,他们已经用海淀或西城区的房子取代了他们的房子。交易价格比报价低10%左右。在市场条件不佳的情况下,置换客户在出售房屋时会有损失;然而,如果市场上涨,操作不及时,你想买的房子也会造成损失。因此,我们建议,无论市场情况如何,我们都应确保及时运营。”上述商店的销售人员告诉记者。

诸葛郭世英在《中国证券报》上告诉记者,自今年年初以来,由于监管政策的限制,购房者对市场的看法更加理性,进入市场也更加谨慎。此外,北京今年的新房供应量有所增加,转移了对二手房的一些需求。二手房市场稳定而平坦。“金九”的到来并没有刺激购房者加快进入市场的步伐。市场仍处于强烈的观望情绪。

中原地产首席分析师张大伟在回应观望因素时指出,除了信贷政策和购买限制政策,别无他法。但从现在开始,利率有小幅下降的趋势,但稳定仍然是主流。

9月20日,第二次报价是在lpr改革之后。一年期贷款市场报价的利率为4.20%,一年期贷款市场报价的利率为4.25%。5年以上品种报告4.85%,以前值为4.85%。业内人士指出,尽管5年期lpr没有下降,但1年期lpr略有下降,从趋势来看,这只是个开始。

对此,张大伟表示,下调lpr的主要目的是引导实际经济利率下调,降低未来资本成本,而不是刺激房地产市场。因此,在lpr政策开始时,为楼市制订了一项特别政策,要求第一个贷款利率不低于lpr,第二个单位不低于LPR的60个基点。

低价二手商务办公室吸引了旁观者。

与普通二手房成交量的大幅下降不同,最近几栋建筑中出现了一定的低价二手房成交量。《中国证券报》的一名记者透露,一家商业机构的潜在买家表示,只要他名下没有房子,社会保障足以维持五年,他就可以购买二手商业机构。我刚刚卖掉了我的房子,想换一套。我刚刚看到有一个便宜的商务办公室“发现了漏洞”,所以我想买自己的房子或投资。“第一手商业机构只能注册公司,每年必须缴纳近1万元的财产税。如果我买一个二手商务办公室,我不需要缴纳财产税,所以它更适合我。”买方说。

“该项目于2006年竣工,是北京的一栋次新房。包括征地时间在内,50年的产权还剩下35年,西城附近剩余的70年住宅一般不到35年。二手房的价格已经下降了不止一个百分点。这个项目的价格从最高点下降了一半。3万元每平方米在整个北京都很小,更不用说西城了。”王(不是他的真名),一个在北京西站附近的商业办公室卖二手房的中介,强烈推荐给《中国证券报》的记者。

“最近有几笔交易。很多人来看房子。房子的供应量很大。其中一些我们没有安装系统,因为我们不认为它们有吸引力。我会带你参观每一间公寓。这些业主急于出售他们的房子并还钱,价格可以再讨论。”王说。

《中国证券报》记者了解到,近日,北京拥有50年产权的二手房商业写字楼出现升温迹象。许多中介机构已经开始大力推广二手房。与同一地点的普通住宅相比,商品房的平均价格仅为普通住宅平均价格的50%左右。在中介宣传的推动下,北京的二手房吸引了大量买家。

从《中国证券报》记者的采访来看,原本应该作为办公楼的商业建筑基本上都变成了"住宅楼"。北京西站的上述项目于2006年竣工,绝大多数购房者一直住在那里。这座建筑的立面看起来也和普通住宅建筑一样。进入大楼后,发现大楼有12层,内部面积一般为25 -45平方米,平均层数高达200层,整栋大楼的房间数超过2000间。虽然一楼有6个楼梯,但200个房间密集地挤在一起,几乎所有的房间都用于居住。烹饪的噪音、吵闹声和孩子们的哭闹声已经成为北方流动人口的“超大杂居”。

距离项目不到50米,是西城区的一栋普通住宅楼,平均价格为10万元/平方米,是项目平均价格的三倍以上。正因为如此,即使在“冰点”期间,该项目仍有营业额。

除了上述项目,中国证券报记者还走访了莲花大桥、马连道、海淀、回龙观等许多商品房。平均价格从每平方米25,000元到50,000元不等,具体取决于项目的位置、密度和环境。由于总价低,交通方便,在“九金十银”的推动下,这些商业二手房出现了一定的成交量。

对此,张大伟表示,商办二手房居住化是历史的产物,主要原因是商业过剩,但因为规划原因,容积率都非常高,居住舒适度很差,且大部分都存在办公现象,人员流动性大,安全性差。另外,从属性看,商办类物业现在交易限购非常严格,流动性差,除非价格特别便宜,否则不建议购买。

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